Was ist die Beurkundung?

Die Beurkundung ist die formale Aufnahme eines Vertrags durch einen Notar — geregelt im Beurkundungsgesetz (BeurkG). Sie ist mehr als bloße Unterschrift unter einen Vertrag: Der Notar verleiht dem Dokument die Eigenschaft einer öffentlichen Urkunde mit besonderer Beweiskraft.

Eigenschaften einer notariellen Urkunde

• Vermutung der Richtigkeit: Inhalt gilt als bewiesen, bis Gegenteil bewiesen ist
• Vollstreckbarkeit: oft sofortige Vollstreckbarkeit ohne Klage möglich
• Aufbewahrung beim Notar: 100 Jahre, danach im Notararchiv
• Ausfertigungen: Parteien erhalten beglaubigte Ausfertigungen, das Original verbleibt beim Notar

§ 311b BGB Formerfordernis

Was muss beurkundet werden?

§ 311b BGB ordnet zwingend Beurkundungs-Pflicht an für:

1. Grundstückskaufverträge

• Kauf, Tausch, Schenkung von Grundeigentum
• Eigentumswohnung (Wohnungseigentum)
• Erbbaurecht
• Bauträgerverträge mit Grundstücksübertragung
• Optionsverträge für Grundeigentum

2. Verpflichtung zur Vermögensübertragung

Wenn das gesamte gegenwärtige oder zukünftige Vermögen einer Person übertragen werden soll.

3. Erbverträge und einseitige Erbeinsetzungen

Im Gegensatz zu Testamenten, die einseitig errichtet werden, sind Erbverträge zwischen mehreren Parteien stets beurkundungspflichtig.

4. Vorverträge zu beurkundungspflichtigen Hauptverträgen

Wer einen verbindlichen Vorvertrag für einen späteren Grundstückskauf abschließt, muss diesen ebenfalls beurkunden lassen.

Folgen fehlender Beurkundung

Nach § 125 BGB ist ein Vertrag, der ohne die vorgeschriebene Beurkundung geschlossen wurde, nichtig — er entfaltet keine Rechtswirkung. Aber: Heilung ist möglich nach § 311b Abs. 1 Satz 2 BGB durch nachfolgende Auflassung und Eintragung im Grundbuch.

Praktische Bedeutung

Wer einen Immobilienkauf nur per Handschlag, E-Mail oder einfachem schriftlichen Vertrag vereinbart, hat rechtlich nichts in der Hand. Der angeblich verkaufte Eigentümer kann jederzeit zurücktreten — selbst nach Zahlung wäre das Geld zurückzuerstatten (wegen ungerechtfertigter Bereicherung), aber das Grundstück bliebt beim ursprünglichen Eigentümer.

Ablauf des Notartermins

Vor dem Termin

• Vertragsentwurf-Versand 14 Tage vorher (Verbraucherschutz § 17 Abs. 2a BeurkG bei B2C-Verträgen)
• Übersendung an Bank und Steuerberater (bei Bedarf)
• Klärung von Fragen mit dem Notar
• Vereinbarung von Vertrags-Änderungen vor Termin

Im Termin (typisch 60-120 Minuten)

Schritt 1: Begrüßung und Eröffnung

• Vorstellung der Parteien
• Identitätsprüfung anhand amtlicher Ausweise
• Klärung von Vollmachten bei vertretenen Parteien

Schritt 2: Vollständiges Verlesen

Der Notar verliest den gesamten Vertrag wortlautgetreu. Auslassungen sind unzulässig — auch Anlagen müssen verlesen werden, sofern sie Vertragsbestandteil sind. Dies dauert bei einem Standard-Kaufvertrag 30-60 Minuten.

Schritt 3: Erläuterungen

Während oder nach dem Verlesen erläutert der Notar:

• Rechtliche Bedeutung wesentlicher Klauseln
• Risiken und Pflichten
• Steuerliche Folgen (besonders bei Schenkung und Erbschaft)
• Reihenfolge der Grundbuch-Schritte (Vormerkung, Lastenfreistellung, Auflassung)
• Zahlungsabwicklung (Bank-Treuhand oder Notar-Anderkonto)

Schritt 4: Fragen und Diskussion

Parteien stellen Fragen, Notar klärt. Bei wesentlichen Änderungswünschen können diese direkt in den Vertrag aufgenommen werden — der Notar fertigt eine Ergänzung.

Schritt 5: Unterschriften und Siegel

• Alle Parteien unterschreiben
• Notar unterschreibt und siegelt
• Datum und Ort werden vermerkt

Nach dem Termin

• 1-2 Wochen: Ausfertigungen werden erstellt und versandt
• Grundbuchamt: Auflassungsvormerkung beantragt
• Finanzamt: Grunderwerbsteuer-Bescheid
• Bank: Auszahlungs-Voraussetzungen prüfen
• Lastenfreistellung: bei finanziertem Verkauf abgewickelt
• Auflassung und Eintragung ins Grundbuch — 2-6 Monate später

Notarpflichten

§ 17 BeurkG — Aufklärungs- und Belehrungspflicht

Verlesen-Pflicht (§ 13 BeurkG)

Der gesamte Vertrag muss verlesen werden — auch wenn der Notar oder die Parteien das langweilig finden. Auslassungen sind unzulässig und können zur Nichtigkeit der Beurkundung führen.

Aufklärungspflicht

Der Notar muss die Parteien über rechtliche Bedeutung und Risiken aufklären — besonders bei:

• Verzicht auf Sachmangelhaftung
• Reservierte Belastungen (Hypotheken, Wohnrechte)
• Steuerlichen Folgen
• Grundbuch-Verfahren

Neutralitäts-Pflicht

Der Notar ist unabhängiger Amtsträger — er berät beide Parteien neutral und ist nicht Interessensvertreter einer Seite. Bei Interessenkonflikten muss er die Beurkundung ablehnen.

Identitäts- und Geschäftsfähigkeits-Prüfung

• Amtlicher Ausweis (Personalausweis, Reisepass)
• Bei Unklarheit über Geschäftsfähigkeit: keine Beurkundung
• Bei Sprachschwierigkeiten: Dolmetscher hinzuziehen

Schriftliche Verbraucher-Belehrung

Bei B2C-Verträgen muss der Notar das 14-Tage-Recht erläutern (notarielle Bedenkzeit) und auf die Verbraucherrechte hinweisen.

Kosten 2026

Berechnung nach GNotKG

Notar- und Grundbuchkosten richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) — gestaffelt nach Geschäftswert.

Tabellengebühr nach Geschäftswert

Vereinfachte Übersicht (1,0-Gebühr):

• Bis 100.000 €: ca. 273 €
• Bis 250.000 €: ca. 583 €
• Bis 500.000 €: ca. 935 €
• Bis 1.000.000 €: ca. 1.770 €
• Bis 2.000.000 €: ca. 3.435 €

Beurkundungs-Gebühr

2,0-fache Tabellengebühr für die Beurkundung des Kaufvertrags. Zusätzliche Gebühren für:

• Auflassungsvormerkung: 0,5-fache Gebühr
• Lastenfreistellung: 0,5-fache Gebühr
• Treuhandauftrag bei Bank: 0,25-fache Gebühr
• Grundschuld-Bestellung (bei Finanzierung): 1,0-fache Gebühr

Gesamt-Notarkosten Praxisbeispiele

Wer zahlt?

Üblicherweise trägt der Käufer die Notar- und Grundbuchkosten — als Teil der Kaufnebenkosten. Bei Schenkungen meist der Beschenkte. Bei Erbverträgen oft die Erblasser.

Praxis-Tipps für Verkäufer

Notar-Auswahl

Beide Parteien können einen Notar vorschlagen — meist wird der Notar des Käufers oder ein neutraler Notar gewählt. Tipp: Notar mit Spezialisierung auf Immobilienrecht wählen (manchmal gibt es Familien- oder Erbrecht-Notare ohne tiefe Immobilien-Erfahrung).

Notar-Honorare nicht verhandelbar

Notar-Gebühren sind gesetzlich festgelegt nach GNotKG — Rabatte oder Verhandlung sind unzulässig. Wer billiger ist, macht etwas falsch — meist sind das nur die Tabellen-Gebühren gemeint, nicht die Gesamtkosten.

Vorbereitung 14 Tage vor Termin

• Vertragsentwurf lesen und Fragen sammeln
• Persönliche Daten prüfen: Name, Geburtsdatum, Adresse, Familienstand
• Objekt-Beschreibung: Wohnfläche, Sondernutzungsrechte, Übergabe-Zustand
• Übergabe-Termin und -Zustand festlegen
• Sachmangelhaftungs-Klausel verstehen
• Zahlungsabwicklung klären (Bank-Treuhand vs. Notar-Anderkonto)

Im Termin

• Ausweis nicht vergessen
• Bei Zweifeln Fragen stellen — der Notar muss geduldig antworten
• Bei Fehlern und Diskrepanzen: korrigieren lassen
• Nichts unterschreiben, was nicht verstanden ist

Häufige Fallen

• Sachmangelhaftung-Ausschluss: gilt nicht bei arglistig verschwiegenen Mängeln
• Übergabe-Termin offen: oft Streitpunkt, klar festlegen
• Zubehör-Klausel: was bleibt, was geht mit (Einbauküche, Markisen)
• Notarkostenklausel: prüfen, wer welche Kosten trägt

Praxis-Tipp DOERTER: Auf privatverkaufen.de begleiten wir Sie durch den gesamten Notarprozess — von Vertragsentwurf-Prüfung bis zum Beurkundungs-Termin. Provisionsfrei, mit Festpreis-Service.