Was sind Bereitstellungszinsen?

Die Bereitstellungszinsen (auch Bereithaltungszins, Bereitstellungsprovision) sind Zinsen, die eine Bank für den noch nicht ausgezahlten Teil eines bewilligten Darlehens berechnet. Sie sind eine Kompensation dafür, dass die Bank das Geld vorhalten muss und nicht anderweitig anlegen kann.

Warum existieren sie?

• Refinanzierungs-Logik der Bank: Die Bank refinanziert sich am Kapitalmarkt — wenn sie Geld bereithält und nicht ausgibt, hat sie selbst Kosten
• Kalkulations-Sicherheit: Bei langen Auszahlungsphasen sichern sich Banken gegen Zinsänderungs-Risiken ab
• Aufwands-Ausgleich: Bank muss Personal und Prozesse für die Tranchen-Auszahlung vorhalten

Wann fallen Bereitstellungszinsen an?

Hauptanwendungsfälle:

• Bauträger-Kauf: Auszahlung in 7-9 Tranchen nach Baufortschritt — Bauzeit oft 12-24 Monate
• Neubau im Bauwerkvertrag: Tranchen nach Bauleistungs-Phasen
• Sanierung mit Förderkredit: Auszahlung nach Handwerker-Rechnungen
• Bauträger nach MaBV § 3 Abs. 2: festgelegte Bautennzahlungs-Tranchen

Kein Bereitstellungszins in der Regel bei:

• Kauf einer Bestandsimmobilie mit sofortiger Komplettauszahlung
• Anschlussfinanzierung (Forward-Darlehen oder direkte Umschuldung)
• Kreditaufnahme nach Abschluss der Bauphase

Berechnung & Höhe

Standardsatz

Typisch 3,00 % p.a. — dieser Satz hat sich seit Jahrzehnten kaum verändert, unabhängig vom Marktzins-Niveau. Bei einigen Banken auch:

• 2,50 % p.a. (bei guter Bonität / Verhandlung)
• 3,50-4,00 % p.a. (bei schlechterer Bonität oder Sonderkonditionen)

Formel

Bereitstellungszins = nicht-abgerufener Betrag × Zinssatz × Zeitanteil

Beispielrechnung Bauträger-Kauf

• Kreditsumme: 400.000 €
• Bereitstellungsfreie Zeit: 6 Monate
• Bereitstellungszinssatz: 3 % p.a.
• Bauzeit: 18 Monate
• Tranchen-Auszahlung:
  • Monat 1: 100.000 €
  • Monat 6: 100.000 € (bereitstellungsfreie Zeit endet)
  • Monat 12: 100.000 €
  • Monat 18: 100.000 € (final)

Bereitstellungszinsen entstehen ab Monat 7 auf den Restbetrag:

• Monat 7-12: 200.000 € × 3 % × 6/12 = 3.000 €
• Monat 13-18: 100.000 € × 3 % × 6/12 = 1.500 €
• Gesamt: 4.500 €

Wenn Bauverzögerung eintritt

Bei Bauverzögerungen um z.B. 6 weitere Monate können die Kosten signifikant steigen — im obigen Beispiel um weitere 1.500-3.000 €.

Bereitstellungsfreie Zeit

Was ist sie?

Die bereitstellungsfreie Zeit ist ein Zeitraum am Anfang des Kredits, in dem KEINE Bereitstellungszinsen anfallen. Der Kreditnehmer kann das Geld in dieser Zeit kostenfrei bereithalten.

Standardlaufzeiten

• Bei vielen Banken Standard: 3-6 Monate
• Bei Bauträger-Krediten: oft 12 Monate
• Verhandelbar: bis zu 18-24 Monate möglich bei langen Bauphasen

Beginn der bereitstellungsfreien Zeit

• Meist mit Vertragsabschluss
• Manchmal mit Erstauszahlung: günstiger für den Kreditnehmer
• Bei Forward-Darlehen: ab vereinbartem Auszahlungs-Termin

Verhandlungsspielraum

Was lässt sich verhandeln?

Wann ist die Verhandlungs-Position stark?

• Gute Bonität: SCHUFA-Score über 95, festes Einkommen, niedrige Schulden
• Niedriger Beleihungsauslauf (BLA): unter 60 % — Bank trägt wenig Risiko
• Mehrere Bank-Angebote: 2-3 parallele Angebote als Verhandlungs-Hebel
• Großes Volumen: 500.000+ € Kreditsumme
• Vermittler einschalten: Interhyp, Dr. Klein etc. handeln auf Basis von Vergleichszahlen

Verhandlungs-Strategie

1. Mehrere Angebote einholen: Hausbank + 2 weitere Anbieter
2. Konkrete Positionen vergleichen: Sollzins, Effektivzins, Bereitstellung, bereitstellungsfreie Zeit
3. Beste Konditionen gegeneinander ausspielen
4. Schriftlich abschließen — mündliche Zusagen sind wertlos
5. Bauträger-Vertrag genau prüfen: Auszahlungs-Plan und mögliche Verzögerungs-Klauseln

Strategien zum Vermeiden

Strategie 1: Eigenkapital zuerst

Wenn Sie Eigenkapital haben, setzen Sie es in den frühen Tranchen ein — die Bank-Tranchen kommen später. Vorteil: Der nicht-abgerufene Bank-Anteil ist kleiner, Bereitstellungszinsen niedriger.

Strategie 2: Geteilte Finanzierung

Bei zwei Krediten (z.B. KfW + Bank-Hauptkredit): Die KfW-Bank rechnet oft keine Bereitstellungszinsen oder hat günstigere Sätze. Strategisch erst KfW abrufen, dann Bank-Kredit.

Strategie 3: Lange bereitstellungsfreie Zeit aushandeln

9-12 Monate bereitstellungsfreie Zeit decken bei vielen Bauträger-Käufen die Hälfte bis 2/3 der Bauzeit ab.

Strategie 4: Bauablauf realistisch planen

Bei realistischer Bauzeit-Planung lässt sich die Auszahlung optimal mit den bereitstellungsfreien Monaten verbinden.

Strategie 5: Schnellere Auszahlung verhandeln

Bei Bauträger: Möglicherweise ist eine größere Anfangsauszahlung möglich (statt langsamer Tranchen) — reduziert die Bereitstellungs-Phase.

Bedeutung beim Verkauf

Beim Erstverkauf einer Neubau-Immobilie

Wenn Sie als Käufer einer Bauträger-Immobilie planen, beim Notarvertrag und Finanzierung-Termin auf:

• Bereitstellungszins-Höhe
• Bereitstellungsfreie Zeit
• Verzugs-Folgen bei Bauverzögerung achten

Bauträger und Bank sind getrennte Vertragspartner — Bauverzögerungen treffen Sie doppelt: Verzug beim Bauträger plus Bereitstellungszinsen bei der Bank.

Beim Wiederverkauf

Wer eine vor 5-10 Jahren gebaute Immobilie verkauft, ist meist nicht mehr von Bereitstellungszinsen betroffen — das Kapitel ist abgeschlossen.

Bei Sanierung mit Kredit

Wer ein Haus saniert, bevor er verkauft, und einen Sanierungskredit aufgenommen hat: Bereitstellungszinsen auf den noch nicht abgerufenen Teil. Auch hier: bereitstellungsfreie Zeit voll ausnutzen.

Käufer-Aufklärung

Wenn Sie als Verkäufer einer Immobilie mit laufendem Sanierungskredit verkaufen: Bereitstellungszinsen offenlegen — Käufer übernimmt entweder den Kredit oder muss die Restzahlung selbst aufbringen.

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