Beleihungswert & Beleihungsauslauf 2026
Was ist der Beleihungswert?
Der Beleihungswert ist eine bankinterne Bewertung Ihrer Immobilie. Anders als der Verkehrswert ist er kein Marktpreis, sondern ein sicherheitsorientierter Wert — was die Bank im Worst Case (Zwangsversteigerung) verlässlich erzielen kann.
Die Berechnung folgt strengen Regeln nach Pfandbriefgesetz und Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV). Banken nutzen Sachwert-, Vergleichswert- und Ertragswertverfahren, ziehen aber pauschale Sicherheitsabschläge ab. Typisch ergibt das einen Beleihungswert von 80 bis 90 Prozent des Verkehrswerts.
Bei einer Immobilie mit Verkehrswert 450.000 Euro liegt der Beleihungswert also meist zwischen 360.000 und 400.000 Euro.
Was ist der Beleihungsauslauf?
Der Beleihungsauslauf ist das Verhältnis von Darlehenshöhe zu Beleihungswert — ausgedrückt in Prozent. Die zentrale Größe für Ihre Zinskondition:
- Bei 400.000 Euro Beleihungswert und 300.000 Euro Darlehen: 75 Prozent Beleihungsauslauf
- Bei 400.000 Euro Beleihungswert und 200.000 Euro Darlehen: 50 Prozent
- Bei 400.000 Euro Beleihungswert und 400.000 Euro Darlehen: 100 Prozent
Je niedriger der Auslauf, desto weniger Risiko für die Bank — desto niedriger der Zins. Über 100 Prozent (Vollfinanzierung mit Mitfinanzierung der Nebenkosten) wird es richtig teuer.
Wie hoch ist Ihr Beleihungsauslauf?
Annahme: Beleihungswert = 85 % vom Verkehrswert. Bei Ihrer Konstellation: Standard-Konditionen.
300.000 € / 382.500 € = 78,4 %
Wirkung des Auslaufs auf die Zinsen
Banken staffeln ihre Konditionen nach Beleihungsauslauf:
- Bis 60 % — Spitzenkonditionen. 0,2-0,3 Prozentpunkte günstiger als Standard.
- 60-80 % — Standard-Zins. Hier liegen die meisten Käufer.
- 80-90 % — 0,1-0,3 Prozentpunkte Aufschlag.
- 90-100 % — 0,3-0,8 Prozentpunkte Aufschlag.
- Über 100 % (Vollfinanzierung) — bis 1 Prozentpunkt Aufschlag, viele Banken lehnen ab.
Konkretes Beispiel: 300.000 Euro Darlehen, 4 % Standard-Zins, 30 Jahre Laufzeit. Bei 70 % Auslauf zahlen Sie über die Laufzeit etwa 160.000 Euro Zinsen. Bei 95 % Auslauf mit 0,5 Punkte Aufschlag (4,5 % Zins) steigt das auf 195.000 Euro — 35.000 Euro Mehrkosten nur durch den höheren Auslauf.
Können Sie den Beleihungswert beeinflussen?
Begrenzt — aber nicht unmöglich:
- Eigenes Gutachten vorlegen. Ein Verkehrswertgutachten eines öffentlich bestellten Sachverständigen (1.500-3.000 Euro) hat manchmal mehr Gewicht als die Bank-interne Bewertung. Lohnt sich bei Spezialimmobilien oder strittigen Bewertungen.
- Vergleichsobjekte zeigen. Aktuelle Verkaufspreise vergleichbarer Objekte aus den BORIS-Daten oder dem Marktbericht des Gutachterausschusses sind starke Argumente.
- Modernisierungen dokumentieren. Investitionen der letzten 5-10 Jahre mit Rechnungen und Fotos belegen — viele Banken werten neuere Bäder, Küchen und energetische Sanierungen positiv.
- Mehrere Banken anfragen. Verschiedene Banken kommen oft zu deutlich unterschiedlichen Beleihungswerten. Eine Differenz von 30.000-50.000 Euro ist nicht selten — und kann den Beleihungsauslauf entscheidend senken.
Pragmatischer Tipp: Wenn die Bank zu einem niedrigen Beleihungswert kommt, fragen Sie nach der Begründung. Manchmal nutzt die Bank veraltete Vergleichsdaten — die Sie mit aktuellen widerlegen können.