Aufteilungsplan: Grundlage jeder Eigentumswohnung
Was ist der Aufteilungsplan?
Der Aufteilungsplan ist die zeichnerische Darstellung eines Gebäudes nach § 7 Abs. 4 Nr. 1 WEG. Er zeigt die Aufteilung in Sondereigentum (alleiniges Eigentum) und Gemeinschaftseigentum (gemeinsames Eigentum aller Wohnungseigentümer).
Verhältnis zu anderen Dokumenten
Der Aufteilungsplan ist Bestandteil einer Dokumentenkette:
- Aufteilungsplan: zeichnerische Aufteilung
- Abgeschlossenheitsbescheinigung: behördliche Bestätigung der baulichen Abgeschlossenheit
- Teilungserklärung: notarielle Erklärung des Eigentümers über die Aufteilung in Wohnungseigentum
- Gemeinschaftsordnung: regelt das Innenverhältnis der Wohnungseigentümer
- Eintragung im Grundbuch: rechtswirksame Begründung von Wohnungseigentum
Rechtliche Bedeutung
Der Aufteilungsplan ist nicht nur eine Zeichnung — er ist Teil der Grundbuch-Bestandsverzeichnisse jeder Wohnung. Was im Plan steht, ist rechtlich bindend: er legt fest, was zu welcher Wohnung gehört.
Inhalt im Detail
Erforderliche Bestandteile
1. Lageplan
- Maßstab 1:500 oder 1:1.000
- Grundstücksgrenzen und -nummerierung
- Gebäudeposition auf dem Grundstück
- Nachbargrundstücke (Umriss)
- Norden-Pfeil und Maßstab
2. Grundrisse aller Geschosse
- Vom Keller bis zum Dachgeschoss
- Maßstab meist 1:100
- Alle Räume mit Nummerierung und Bezeichnung (Wohnzimmer, Bad, etc.)
- Wohnflächen pro Raum
- Wohnungs- bzw. Teileigentums-Nummern
- Türen, Fenster, Aufzüge, Treppen
3. Schnitte
- Mindestens ein Längs- und ein Querschnitt
- Geschosshöhen, Brüstungshöhen
- Dachneigung, First-Höhe
4. Ansichten
- Alle Außenseiten des Gebäudes
- Fenster, Türen, Balkone
- Dachformen
5. Optionale Bestandteile
- Sondernutzungsrechte (z.B. Gartenanteile, Stellplätze) farblich oder schraffiert markiert
- Wohnflächenberechnung als Anlage
- Mieteranteils-Berechnung
Nummerierungslogik
Die Wohnungs-Nummern im Aufteilungsplan folgen einem konsistenten System:
- Sondereigentum (Wohnung): laufende Nummer (Wohnung Nr. 1, 2, 3, ...)
- Teileigentum (Garage, Keller, Praxis): laufende Nummer, oft mit Suffix wie K1, K2 (Keller), oder T1, T2 (Teileigentum)
- Sondernutzungsrechte: mit Buchstaben oder eigenen Nummern (Stellplatz A, B, C oder S1, S2)
Wichtig: Die Nummern werden 1:1 ins Grundbuch übertragen und sind im Notarvertrag entscheidend.
Erstellung & Anforderungen
Wer darf den Aufteilungsplan erstellen?
Nur bauvorlageberechtigte Personen:
- Architekten in der Architektenkammer
- Bauingenieure mit Bauvorlageberechtigung
- Öffentlich bestellte Vermessungsingenieure (ÖbVI)
- Andere bauvorlageberechtigte Personen nach Landesbauordnung
Manche Bundesländer erlauben auch Bauzeichner mit eingeschränkter Bauvorlageberechtigung. Eigenarbeit des Eigentümers ist nur möglich, wenn er selbst bauvorlageberechtigt ist.
Anforderungen an die Darstellung
- Maßstabsgetreu und vermaßt
- Lesbar und vollständig
- Mit Unterschrift und Stempel des Erstellers
- In 3-5 Ausfertigungen bei der Bauaufsicht einzureichen
- Format: meist DIN A1 oder DIN A0, bei größeren Gebäuden gefaltet
Prüfung durch die Behörde
Die untere Bauaufsichtsbehörde prüft den Plan auf:
- Vollständigkeit
- Übereinstimmung mit der tatsächlichen Bausubstanz
- Erfüllung der baulichen Abgeschlossenheit (für die Bescheinigung)
- Übereinstimmung mit dem Bauantrag bzw. Bestandsschutz
Bei positivem Ergebnis erteilt die Behörde die Abgeschlossenheitsbescheinigung und stempelt einen Satz des Aufteilungsplans als „genehmigt“ ab.
Kosten 2026
Honorar-Spannen
| Aufteilungstyp | Honorar |
|---|---|
| EFH zu 2 Einheiten (ZFH-Teilung) | 500-1.000 € |
| MFH 4-6 Einheiten | 1.000-2.500 € |
| MFH 10-20 Einheiten | 2.500-5.000 € |
| Großanlage 50+ Einheiten | 5.000-15.000 € |
| Bestandsbau ohne Originalpläne | + 50-100 % Aufschlag (Aufmaß nötig) |
| Loft / Mischnutzung | + 30-50 % Aufschlag |
Zusatzkosten
- Vermessung bei fehlenden Bestandsplänen: 1.500-5.000 €
- Wohnflächenberechnung: 200-500 € (oft im Aufteilungsplan-Honorar enthalten)
- Behördengebühr für Abgeschlossenheitsbescheinigung: 200-1.000 €
- Notar für Teilungserklärung: 1.000-2.500 € (je nach Wert)
- Grundbuchamt: 0,5-1 % vom Wert (Eintragung)
Gesamtkosten Beispiel
MFH mit 6 Einheiten in Wohnungseigentum aufteilen:
- Aufteilungsplan: 1.800 €
- Abgeschlossenheitsbescheinigung: 700 €
- Notar Teilungserklärung: 1.800 €
- Grundbuchamt: 1.500 €
- Gesamt: ca. 5.800 €
Änderungen am Plan
Wann sind Änderungen nötig?
- Wand-Durchbruch zur Nachbarwohnung (zwei Wohnungen verbinden)
- Aufteilung einer Wohnung in zwei kleinere
- Dachgeschossausbau zur zusätzlichen Wohnung
- Veränderung von Sondernutzungsrechten (z.B. Stellplatzzuweisung neu)
- Anbau an das Gebäude
Verfahren der Änderung
- Beschluss der Eigentümerversammlung oder Vereinbarung aller Wohnungseigentümer
- Neue Planung durch Architekten/Vermesser
- Baurechtliche Genehmigung der baulichen Maßnahme
- Neue Abgeschlossenheitsbescheinigung beantragen
- Notarielle Änderungserklärung zur Teilungserklärung
- Eintragung im Grundbuch aller betroffenen Einheiten
Gesamtkosten Änderung
Üblich: 3.000-10.000 € insgesamt (Architekt, Behörde, Notar, Grundbuch).
Bedeutung beim Verkauf
Im Notarvertrag
Der Aufteilungsplan ist Bestandteil der Teilungserklärung — und damit Teil jeder Eigentumswohnung. Im Notarvertrag wird explizit auf den Aufteilungsplan verwiesen, mit Wohnungs-Nummer, Sondernutzungsrechten etc.
Käufer-Aufklärung
- Welche Räume gehören zur Wohnung?
- Welche Sondernutzungsrechte (Garten, Stellplatz, Keller) sind zugeordnet?
- Wie ist die Wohnfläche genau abgegrenzt?
- Welche Räume sind Gemeinschaftseigentum (Treppenhaus, Dachboden)?
Wohnfläche prüfen
Der Aufteilungsplan ist die Quelle der Wahrheit für die Wohnfläche der Wohnung. Stimmt sie nicht mit der tatsächlichen Fläche überein:
- Bei weniger als 10 % Abweichung: meist kein Mangel
- Bei mehr als 10 % Abweichung: Sachmangel, Käufer kann Preisnachlass verlangen
- BGH-Rechtsprechung: Bei Wohnungs-Vermietung gilt schon > 10 % als Mangel; bei Verkauf strenger
Bauliche Veränderungen prüfen
Wenn Voreigentümer Wand-Durchbrüche, Anbauten oder andere Veränderungen vorgenommen haben, die nicht im Aufteilungsplan dokumentiert sind, besteht Rückbau-Risiko. Im Notarvertrag sollte explizit geregelt werden, ob Käufer das Risiko übernimmt.
Vorbereitung für den Verkauf
- Aktuellen Aufteilungsplan bei der WEG-Verwaltung anfordern
- Original-Teilungserklärung einsehen — meist mit Aufteilungsplan als Anlage
- Wohnfläche mit aktueller Vermessung vergleichen
- Bauliche Veränderungen dokumentieren
- Bei Diskrepanzen: vor Verkauf klären
Praxis-Tipp DOERTER: Auf privatverkaufen.de bereiten wir Teilungserklärung und Aufteilungsplan für Käufer professionell auf — inklusive Wohnflächen-Abgleich und Klärung baulicher Veränderungen. Provisionsfrei, mit Festpreis-Service.