Anschaffungsnaher Aufwand 2026: 15-%-Regel nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG
Was ist anschaffungsnaher Aufwand?
Der anschaffungsnahe Aufwand ist eine steuerliche Sonderregelung nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG. Sie betrifft Vermieter, die kurz nach dem Erwerb einer Immobilie umfangreichere Sanierungs- oder Modernisierungsmaßnahmen durchführen — und kann erhebliche Steuerlasten zur Folge haben.
Hintergrund der Regel: Der Gesetzgeber wollte verhindern, dass Investoren Immobilien bewusst „heruntergekommen“ kaufen, dann sofort sanieren und die gesamten Sanierungskosten als Werbungskosten absetzen — während sich die Substanz und damit der Wert deutlich erhöht hat. Die Regel deklariert solche Sanierungen zwangsweise als Herstellungskosten.
Die 15-%-Regel im Detail
Voraussetzungen
Die Sonderregel greift, wenn alle vier Bedingungen erfüllt sind:
- Sanierungs- oder Modernisierungsmaßnahme (kein Anbau, keine Schönheitsreparatur)
- Innerhalb von 3 Jahren nach Anschaffung der Immobilie
- Summe der Sanierungskosten über 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten (netto, ohne USt.)
- Vermietete oder gewerblich genutzte Immobilie (selbst genutzte Immobilien fallen nicht darunter)
Rechtsfolge
Alle Sanierungsmaßnahmen, die unter die Regel fallen, werden als Herstellungskosten behandelt — auch wenn sie im Einzelfall Erhaltungsaufwand wären. Das bedeutet:
- Anrechnung auf die Anschaffungskosten des Gebäudes
- Abschreibung über die AfA (typisch 50 Jahre, also 2 % p.a.)
- Kein sofortiger Werbungskostenabzug
- Spürbarer Liquiditätsverlust im Sanierungsjahr
Berechnung der Grenze
Schritt 1: Gebäudeanschaffungskosten ermitteln
Maßgeblich sind die Gebäudeanschaffungskosten ohne Grundstück. Aufteilung typisch:
- ETW: 75-85 % Gebäude / 15-25 % Grundstücksanteil
- EFH: 65-75 % Gebäude / 25-35 % Grundstücksanteil
- MFH: 75-85 % Gebäude / 15-25 % Grundstücksanteil
- Top-Lagen Innenstadt: Grundstücksanteil kann bis 40-50 % betragen
Beim Kauf wird im Notarvertrag oft die Aufteilung explizit angegeben. Ist das nicht der Fall: Aufteilung durch Bodenrichtwert-Methode (Grundstücksfläche × Bodenrichtwert = Grundstückswert).
Schritt 2: 15 %-Grenze berechnen
15 %-Grenze = Gebäudeanschaffungskosten (netto) × 15 %
Beispielrechnung
ETW gekauft 2024 für 500.000 € (brutto). Davon 80 % Gebäude = 400.000 €. USt. nicht relevant (Privatkauf).
- Gebäude-AK: 400.000 €
- 15 %-Grenze: 60.000 €
- Bis 2027 (3 Jahre) können also bis zu 60.000 € Sanierungskosten als Erhaltungsaufwand absetzbar bleiben
- Bei 60.001 € oder mehr: alle Maßnahmen werden zu Herstellungskosten
Schritt 3: Sanierungskosten zusammenrechnen
Alle Sanierungs- und Modernisierungskosten innerhalb der 3-Jahres-Frist werden zusammengezählt — nicht jede Einzelmaßnahme separat geprüft.
Ausnahmen
Nicht alle Maßnahmen zählen zur 15-%-Berechnung:
Schönheitsreparaturen
Streichen, Tapezieren, kleinere Bodenbelagsänderungen — gelten als reine Erhaltung und werden nicht in die 15-%-Grenze einbezogen.
Erweiterungen
Anbauten, Aufstockungen, Dachausbau gelten ohnehin als Herstellungskosten und sind unabhängig von der 15-%-Regel.
Reparatur nach Schaden
Eine Reparatur nach unvorhergesehenem Schaden (z.B. Wasserrohrbruch, Sturmschaden) zählt nicht in die 15-%-Grenze, wenn der Schaden nicht beim Erwerb angelegt war. Hierfür braucht es allerdings sauberen Nachweis.
Größere Substanz-Erhaltungsmaßnahmen
Maßnahmen, die der reinen Bestands-Erhaltung dienen (z.B. Dachneueindeckung bei Sturmschaden), sind möglicherweise auch dann Erhaltungsaufwand, wenn sie die 15-%-Grenze überschreiten — aber die BFH-Rechtsprechung ist hier sehr streng.
Vorsicht beim Bestandsfall
Hat der Vorbesitzer bereits umfangreiche Sanierungen kurz vor dem Verkauf gemacht — und der Käufer setzt diese fort — kann die 15-%-Grenze schnell überschritten werden. Detaillierte Übergabe-Dokumentation ist daher zentral.
Vermeidungs-Strategien
1. Unter 15 % bleiben
Wenn möglich: Sanierungen in den ersten 3 Jahren bewusst auf unter 15 % der Gebäude-AK begrenzen. Bei einer ETW mit 400.000 € Gebäude-AK also nicht mehr als 60.000 € sanieren.
2. Verschieben ins 4. Jahr
Wenn größere Sanierungen anstehen: Erst nach Ablauf der 3-Jahres-Frist umsetzen. Bis dahin nur das Notwendigste reparieren.
3. Sanierungs-Splitting
Maßnahmen auf mehrere Jahre verteilen. Beispiel: Bad sanieren 2024, Heizung 2026, Fenster 2027 (nach Ablauf der Frist).
4. Mit Verkäufer aushandeln
Manche Verkäufer sind bereit, vor Übergabe noch Reparaturen zu machen (z.B. neue Heizung als Verhandlungs-Argument). Diese Kosten fallen dann beim Verkäufer an — nicht beim Käufer.
5. Reine Schönheitsreparaturen vorziehen
Streichen, Bodenbelag, neue Türen — alles, was klar als Schönheitsreparatur einzustufen ist, kann in den ersten 3 Jahren ohne Anrechnung gemacht werden.
6. Reparaturen nach Schaden dokumentieren
Bei Wasserrohrbruch, Sturmschäden, Feuerschäden: sauberer Schadensnachweis (Versicherung, Fotos, Gutachten) sorgt dafür, dass die Reparaturkosten nicht der 15-%-Regel unterfallen.
Praxis-Beispiele
Beispiel 1: Frist gerade eingehalten
ETW gekauft 2024 für 500.000 € (Gebäude 400.000 €). Saniert 2024-2026:
- Bad-Sanierung: 18.000 €
- Neue Heizung (gleiche Art): 15.000 €
- Streichen und Boden: 8.000 €
- Fenster neu: 12.000 €
- Summe: 53.000 € (unter 60.000 €-Grenze)
→ Alle Maßnahmen voll als Erhaltungsaufwand absetzbar.
Beispiel 2: 15-%-Grenze überschritten
Gleiche Wohnung, aber zusätzlich Komplettsanierung Sanitär 2026:
- Bad-Sanierung: 18.000 €
- Neue Heizung: 15.000 €
- Streichen: 8.000 €
- Fenster: 12.000 €
- Komplettsanierung Sanitär: 25.000 €
- Summe: 78.000 € (über 60.000 €-Grenze!)
→ Alle 78.000 € werden zu Herstellungskosten umqualifiziert. Statt 32.760 € Sofortsteuerersparnis (bei 42 % Spitzensteuer) nur 655 € pro Jahr über AfA.
Beispiel 3: Vermeidung durch Splitting
Gleiche Wohnung, aber die Komplettsanierung Sanitär wird auf 2028 verschoben (nach Ablauf der 3-Jahres-Frist):
- Maßnahmen 2024-2026: 53.000 € (wie Beispiel 1)
- Sanitär-Sanierung 2028 (nach Frist): 25.000 € → einzeln als Erhaltungsaufwand prüfen
- Ergebnis: alle Kosten als Erhaltungsaufwand absetzbar
Häufige Fehler
- Brutto- statt Netto-Vergleich: Die 15-%-Grenze bezieht sich auf Nettokosten
- Gesamtkaufpreis statt Gebäudewert als Bezug genommen
- Schadens-Reparaturen falsch einsortiert: Mit Versicherungsbeleg sauber abgrenzen
- Schönheitsreparaturen in die Berechnung einbezogen: gehören nicht hinein
- Frist falsch berechnet: 3 Jahre ab notariellem Kaufvertrag, nicht ab Übergabe
Mein Rat: Vor jeder größeren Sanierung in den ersten 3 Jahren nach Kauf einer vermieteten Immobilie: Lassen Sie die 15-%-Grenze von einem Steuerberater berechnen. 200-500 € Beratung können fünfstellige Steuerverluste verhindern. In der Regel ist es wirtschaftlich attraktiv, Sanierungen so zu planen, dass die Grenze gerade eingehalten oder bewusst überschritten wird — abhängig von der Sanierungsstrategie.