Was sind Altlasten?

Eine Altlast ist nach § 2 Abs. 5 BBodSchG (Bundes-Bodenschutzgesetz) eine vorhandene Boden- oder Grundwasserverunreinigung, die durch frühere Nutzungen verursacht wurde. Das Gesetz unterscheidet:

Altablagerungen

Stillgelegte Abfallbeseitigungsanlagen und sonstige Grundstücke, auf denen Abfälle behandelt, gelagert oder abgelagert wurden. Beispiele:

• Altdeponien (Hausmüll, Industrieabfall)
• Müll-Verbrennungs-Aschen
• Bauschuttdeponien
• Schlackenhalden
• Kriegsbedingte Müllgruben

Altstandorte

Grundstücke stillgelegter Anlagen, in denen mit umweltgefährdenden Stoffen umgegangen wurde:

• Tankstellen (Benzin, Diesel, Heizöl-Lecks)
• Chemische Reinigungen (PER, Trichlorethen, HCl)
• Galvanik-Betriebe (Schwermetalle, Cyanide)
• Industrieanlagen: Lackfabrik, Kokerei, Gaswerk
• Rüstungsanlagen: TNT, Schwermetalle, Quecksilber
• Landwirtschaft: alte Pflanzenschutzmittel (Lindan, DDT)
• Gaswerks-Gelände: Polyzyklische aromatische Kohlenwasserstoffe (PAK)

Schädliche Bodenveränderungen

Stoffliche Belastungen, die das Grundwasser oder Pflanzen schädigen können:

• Schwermetalle (Blei, Cadmium, Quecksilber, Zink, Arsen, Chrom)
• Mineralölkohlenwasserstoffe (MKW)
• BTEX-Aromaten (Benzol, Toluol, Ethylbenzol, Xylole)
• LHKW (leichtflüchtige halogenierte Kohlenwasserstoffe)
• PAK (polyzyklische aromatische Kohlenwasserstoffe)
• PCB (polychlorierte Biphenyle)
• Dioxine, Furane

Altlastenkataster / -verzeichnis

Was steht im Verzeichnis?

Jedes Bundesland führt ein Altlastenkataster (manchmal „Verzeichnis altlastenverdächtiger Flächen“), in dem alle:

• Altlastenverdachtsflächen (Verdacht, noch nicht untersucht)
• Altlasten (Verdacht bestätigt, Sanierungspflicht möglich)
• Sanierte Altlasten (Nachsorge-Pflicht)

erfasst sind. Jeder Eintrag enthält: Adresse, Verdachtsbegründung, Stand der Untersuchung, ggf. Sanierungs-Maßnahmen.

Auskunft einholen

Das Kataster ist nicht öffentlich einsehbar. Auskunftsersuchen:

• Antrag bei der unteren Bodenschutzbehörde (Umweltamt, Wasserbehörde)
• Schriftlich, mit Flurstücks-Angaben (Gemarkung, Flur, Flurstück)
• Bearbeitungszeit: 2-6 Wochen
• Kosten: 50-200 €
• Bei Kaufinteresse: Vollmacht des Eigentümers meist nötig

Was bedeutet ein Eintrag?

Ein Eintrag im Verzeichnis bedeutet nicht automatisch dass eine Sanierungspflicht besteht. Mögliche Status:

• Verdachtsfläche: erst Verdacht, keine Belastung nachgewiesen
• Altlast, Untersuchung läuft: Detail-Untersuchung in Bearbeitung
• Altlast, sanierungspflichtig: Sanierung angeordnet
• Altlast, saniert: abgeschlossen, ggf. mit Nachsorgepflicht
• Aus dem Kataster entlassen: keine Belastung nachweisbar — bestes Ergebnis

Haftung nach BBodSchG

Pflichtige nach § 4 BBodSchG

Zur Sanierung verpflichtet sind in dieser Reihenfolge:

1. Verursacher der schädlichen Bodenveränderung — und sein Gesamtrechtsnachfolger
2. Grundstückseigentümer (aktueller)
3. Inhaber der tatsächlichen Gewalt über das Grundstück (z.B. Pächter, Mieter, Erbbauberechtigter)
4. Frühere Eigentümer, die nach dem 01.03.1999 verkauft haben und positiv wussten, dass eine schädliche Bodenveränderung vorlag

Die Behörde hat Auswahlermessen — kann sich aussuchen, wen sie in Anspruch nimmt. In der Praxis meist den aktuellen Eigentümer, weil er erreichbar und solvent ist. Der kann dann Ausgleichsansprüche gegen andere Pflichtige geltend machen — was aber oft schwierig durchzusetzen ist.

Wertabschöpfung

Der Eigentümer haftet bis zur Höhe des Verkehrswerts des Grundstücks nach Sanierung. Beispiel: Sanierungskosten 500.000 €, Grundstückswert nach Sanierung 300.000 € → Haftung des Eigentümers auf 300.000 € begrenzt.

Vertragliche Haftungsregelung

Im Kaufvertrag können Verkäufer und Käufer die Haftung regeln — aber: Eine Haftungsfreistellung gegenüber der Behörde ist nicht möglich. Behördliche Inanspruchnahme erfolgt nach Gesetz, nicht nach Vertrag. Vertragliche Regelung wirkt nur im Innenverhältnis (Käufer kann Verkäufer regressieren).

Aufklärungspflicht beim Verkauf

Was muss offengelegt werden?

Nach § 444 BGB und ständiger BGH-Rechtsprechung muss der Verkäufer vor Vertragsabschluss alle verkaufsrelevanten Mängel offenlegen, von denen er weiß. Bei Altlasten gilt das insbesondere für:

• Eintrag im Altlastenkataster
• Eigene Kenntnis von früherer Nutzung (Tankstelle, Werkstatt, Industrie)
• Vorhandene Gutachten oder Untersuchungen
• Behördliche Anordnungen zur Sanierung
• Konkrete Verdachtsmomente aus der Vergangenheit (Heizöl-Leck, Diesel-Spill)

Folgen bei Verschweigen

Wer Altlasten verschweigt:

• Begeht arglistige Täuschung nach § 123 BGB
• Käufer kann Vertrag anfechten bis zu 10 Jahre nach Vertragsschluss
• Schadensersatz in Höhe der Sanierungskosten droht
• Bei Wertabschöpfung über 50 % des Kaufpreises: oft Rückabwicklung möglich

Schutzklauseln im Kaufvertrag

Übliche Klauseln:

• Sachmangelhaftung-Ausschluss: nicht wirksam bei arglistig verschwiegenen Mängeln
• Wissens-Klausel: „Dem Verkäufer ist nichts bekannt, was auf Altlasten hindeutet“ — sollte ehrlich formuliert sein
• Freistellungsklausel: Käufer übernimmt das Risiko ab Übergabe — wirksam, wenn der Käufer informiert ist

Untersuchung & Kosten

Stufen der Altlasten-Untersuchung

1. Historische Erkundung: alte Karten, Luftbilder, Akteneinsicht — 300-800 €
2. Orientierende Untersuchung: Bohrungen 4-8 Punkte, Bodenproben, Laboranalyse — 2.000-5.000 €
3. Detailuntersuchung: dichteres Raster, Grundwasser, Risikobewertung — 5.000-15.000 €
4. Sanierungsuntersuchung: Vergleich Varianten, Kostenkalkulation — 5.000-20.000 €

Sanierungskosten

• Bodenaushub: 150-400 € pro Tonne (häufige Variante)
• In-situ-Sanierung mit Mikroben: 50.000-200.000 € für mittlere Belastung
• Hydraulische Sanierung (Pump-and-Treat): 100.000-500.000 € über 5-15 Jahre
• Phytosanierung (Pflanzen): günstig, aber langsam (10-30 Jahre)

Praxis-Tipps für Verkäufer

Vor Verkauf prüfen

• Altlastenkataster-Auskunft einholen — kosten 50-200 € — gibt Sicherheit oder klärt Risiko früh
• Bauakte einsehen: frühere Nutzungen, alte Tanks, ehemalige Anbauten
• Nachbarn fragen: was war früher auf dem Grundstück?
• Bei Verdachtsmomenten (alter Heizöltank, ehemalige Werkstatt): historische Recherche

Im Notarvertrag

• Wissen offen darlegen — auch wenn unbequem
• Wenn Eintrag im Kataster: Stand der Untersuchung dokumentieren
• Bei sanierten Altlasten: Sanierungs-Abschluss-Bescheid beifügen
• Sachmangelhaftung-Ausschluss-Klausel verwenden, aber ehrlich kombiniert mit Aufklärung

Wertminderung durch Altlasten

Marktwirkung im Verkaufspreis:

• Verdachtsfläche, ungeklärt: 10-25 % Abschlag (Risiko-Aufschlag)
• Bestätigte Altlast, sanierungspflichtig: 20-50 % Abschlag, je nach Sanierungs-Aufwand
• Sanierte Altlast, mit Bescheid: 5-15 % Restabschlag (Stigma-Effekt)
• Aus dem Kataster entlassen: kein Abschlag

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