Was ist ein Altbau?

Der Begriff Altbau hat keine einheitliche gesetzliche Definition. Er wird je nach Kontext anders gebraucht — mietrechtlich, steuerlich, baurechtlich. Verkäufer sollten wissen, welche Definition in welchem Zusammenhang gilt.

Wichtigste Definitionen im Überblick

• Klassisch / mietrechtlich: vor 1949 (Vorkriegsbau, oft mit Stuck und hohen Decken)
• Steuerlich (AfA): vor 1925 = 2,5 % AfA / vor 1970 = 2 % AfA (siehe § 7 Abs. 4 EStG)
• Umgangssprachlich: jedes Haus, das nicht neu ist — meist älter als 30-40 Jahre
• EnEV/GEG: Bestandsgebäude vor Inkrafttreten der Wärmeschutzverordnung (1977)
• Bauträger-Marketing: alles, was nicht im aktuellen Bestand des Bauträgers ist

Verschiedene Definitionen

Klassische Altbau-Definition (vor 1949)

Diese ist die strengste Definition — sie meint Gebäude aus der Vorkriegszeit (Gründerzeit 1871-1914, Weimarer Republik 1919-1933, Drittes Reich 1933-1945). Typische Merkmale:

• Massivbau aus Vollziegel oder Sandstein
• Hohe Decken (3-4 m)
• Holzbalkendecken zwischen Geschossen
• Stuckverzierungen, Kassettendecken
• Holzdielen, Parkett
• Schmiedeeiserne Geländer, Flügeltüren
• Große Holzfenster mit Sprossen

Steuerliche Altbau-Definition (§ 7 EStG)

Für die lineare Abschreibung (AfA) bei Vermietung gelten:

• Fertigstellung vor 1925: 2,5 % AfA-Satz pro Jahr = 40 Jahre Abschreibung
• Fertigstellung 1925-1969: 2 % AfA-Satz = 50 Jahre Abschreibung
• Fertigstellung 1970-2022: 2 % AfA-Satz
• Fertigstellung ab 01.01.2023: 3 % AfA-Satz = 33 Jahre Abschreibung (Reform 2023)

Mietrechtlich (Mietspiegel)

In vielen Mietspiegeln werden Wohnungen nach Baujahr in Klassen eingeteilt: bis 1948, 1949-1965, 1966-1977, 1978-1990, 1991-2000, 2001-2010, ab 2011. Jede Klasse hat unterschiedliche m²-Preise.

Bauphysikalisch (EnEV/GEG)

Hier wird ein Altbau oft als Gebäude vor 1977 definiert — vor Inkrafttreten der ersten Wärmeschutzverordnung. Vor 1977 gebaute Häuser haben keinen energetischen Mindeststandard erfüllen müssen.

Typische Merkmale

Bauliche Merkmale eines klassischen Altbaus (vor 1949)

1950er-1970er Altbau

Nachkriegsbauten sind oft eher schlicht: niedrigere Decken (2,40-2,60 m), Hohlblock-Mauerwerk, einfache Fenster mit Isolierglas, Gas-Etagenheizungen. Stuck und Verzierungen fehlen meist. Aber: oft solide Bauqualität, gut sanierbar.

1970er-1990er Altbau

Hier kommt die Sanierungs-Bedürftigkeit am stärksten zum Tragen: bauliche Mängel (Bauteilfehler in Massenbauten), erste Wärmeschutzverordnung (ab 1977) ohne strenge Anforderungen, hohe Energieverluste.

Vor- und Nachteile

Vorteile

• Charme und Atmosphäre: Hohe Decken, Stuck, Parkett — schwer im Neubau zu replizieren
• Solide Bauweise: Vollziegel, langlebige Materialien, gute Schallisolierung zwischen Wohnungen
• Innenstadtlage: meist in gewachsenen Stadtkernen mit guter Infrastruktur
• Wertstabilität: hochwertige Altbauten in A-Lagen behalten ihren Wert besser als Neubauten
• Steuervorteile: bei Denkmalschutz oder Sanierungsgebiet: hohe AfA-Sätze
• Grundstück oft wertvoller: größere Bodenflächen im Stadtgebiet

Nachteile

• Hoher Energiebedarf: Endenergie oft 200-350 kWh/m²·a (Neubau: 30-60)
• Heizkosten: 3-5x höher als Neubau
• Sanierungsstau: Heizung, Dach, Fenster, Sanitär
• Schadstoffe:
  • Asbest (Bauten vor 1993)
  • Bleirohre (vor 1973, manchmal später)
  • PCB-haltige Fugen (1955-1985)
  • Holzschutzmittel (Lindan, PCP)
  • Künstliche Mineralfasern alte Bauart (KMF vor 2000)
• Modernisierungspflichten nach GEG (siehe unten)
• Instandhaltungskosten: 8-15 €/m²·a (Neubau: 3-6)
• Sanierungsbeschränkungen bei Denkmalschutz

Rechtliche Folgen

GEG-Sanierungspflichten

Wer einen Altbau erbt oder kauft, hat 2 Jahre Zeit für:

1. Außerbetriebnahme von Konstanttemperatur-Kesseln über 30 Jahre (§ 72 GEG)
2. Dämmung der obersten Geschossdecke oder des Dachs (§ 47 GEG, U ≤ 0,24)
3. Dämmung von Heizungs-/Warmwasserrohren in unbeheizten Räumen (§ 71 GEG)

Bei Tausch der Heizung gilt zusätzlich die 65%-Erneuerbare-Regel ab kommunaler Wärmeplanung — Großstädte spätestens 30.06.2026, kleinere Kommunen 30.06.2028.

Denkmalschutz

Bei Denkmal-Status sind alle baulichen Veränderungen genehmigungspflichtig. Im Gegenzug:

• Hohe AfA-Sätze (siehe oben)
• Grundsteuer-Erleichterungen in einigen Bundesländern
• Förderungen vom Bund, Land und Stiftungen

Sanierungsgebiete

Innerhalb von festgelegten Sanierungsgebieten gelten besondere Pflichten und Förderungen — Steuervorteile nach § 7h EStG bei Modernisierung.

Bedeutung beim Verkauf

Marktwirkung

Altbau-Immobilien polarisieren stark:

• A-Lagen Großstadt (München, Hamburg, Berlin Mitte): klassische Altbauten oft höhere Preise/m² als Neubau
• B-Lagen: marktüblich, je nach Zustand
• C-Lagen / ländlich: oft deutlich günstiger als Neubau, weil energetische Mängel den Preis drücken

Vorbereitung für den Verkauf

• Bauunterlagen beschaffen: Baujahr, Genehmigungen, Modernisierungen
• Energieausweis aktualisieren — Bedarfsausweis bei sanierungsbedürftigen Altbauten Pflicht
• Sanierungshistorie aufbereiten: was wurde wann erneuert
• Sanierungsplan/iSFP erstellen lassen — gibt Käufer eine klare Roadmap und 5% iSFP-Bonus auf BEG-Förderung
• Schadstoff-Verdacht: ggf. Gutachten (300-800 €) — schützt vor Mangelhaftung

Zielgruppe

Altbau-Käufer sind anders als Neubau-Käufer:

• Höheres Einkommen, mehr Budget
• Bereitschaft zur Sanierung
• Wertschätzung für Charme, Geschichte, Lage
• Oft gestaltungsaffin (Architekten, Designer, Selbstständige)
• Selten Erstkäufer — meist 35-55 Jahre

Verkaufsstrategie

1. Charme inszenieren: professionelle Fotos der Highlights (Stuck, Decken, Parkett)
2. Transparenz: Energieausweis, Sanierungsstau, Heizungs-Daten
3. Förderpotenzial aufzeigen: BEG, KfW, Denkmal-AfA-Beispielrechnung
4. Sanierungs-Beispiele: Nachbar-Altbauten nach Modernisierung als Referenz
5. Käufer-Zielgruppe ansprechen: Sprache, Kanäle, Bildsprache anpassen

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