Abgeschlossenheitsbescheinigung: Voraussetzung für Eigentumswohnung
Was ist die Abgeschlossenheitsbescheinigung?
Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist eine behördliche Bestätigung nach § 7 Abs. 4 WEG, dass eine Wohnung (oder ein anderer Raum) baulich in sich abgeschlossen ist. Sie ist die Grundvoraussetzung für die rechtliche Begründung von Wohnungseigentum nach dem Wohnungseigentumsgesetz.
Rechtliche Einordnung
§ 7 Abs. 4 WEG verlangt für die Eintragung von Wohnungseigentum:
- Eine Bescheinigung der Baubehörde, dass die jeweiligen Räume in sich abgeschlossen sind
- Einen Aufteilungsplan mit allen Grundrissen, Schnitten und Lageplänen
Ohne beide Dokumente verweigert das Grundbuchamt die Eintragung der Teilungserklärung — und damit auch die Bildung von Wohnungseigentum.
Inhalt der Bescheinigung
Die Bescheinigung enthält:
- Genaue Adresse und Lage des Gebäudes
- Anzahl der abgeschlossenen Einheiten (Wohnungen und Teileigentum)
- Nummerierung der einzelnen Einheiten — diese Nummerierung wird in den Aufteilungsplan und später ins Grundbuch übertragen
- Vermerk, dass die Räume die baurechtlichen Anforderungen erfüllen
- Unterschrift und Stempel der zuständigen Baubehörde
Zweck & Bedeutung
Warum verlangt das Gesetz die Bescheinigung?
- Rechtssicherheit: Klare Abgrenzung zwischen Sondereigentum (alleiniges Eigentum am Innenraum) und Gemeinschaftseigentum (z.B. Treppenhaus, Dach, Fassade)
- Verkehrsfähigkeit: Eigentumswohnungen können nur entstehen, wenn sie klar definiert und voneinander abgrenzbar sind — sonst ist eine separate Verfügung nicht möglich
- Verbraucherschutz: Käufer sollen wissen, was sie kaufen — also welche Räume zu ihrer Wohnung gehören und welche zur Gemeinschaft
- Baurechtliche Kontrolle: Die Baubehörde stellt sicher, dass die Aufteilung baurechtlich zulässig ist
Verhältnis zur Teilungserklärung
Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist Teil der Teilungserklärung nach § 8 WEG:
- Eigentümer erstellt die Teilungserklärung mit notarieller Beurkundung
- Beigefügt werden: Aufteilungsplan + Abgeschlossenheitsbescheinigung
- Grundbuchamt prüft die Vollständigkeit
- Bei positivem Ergebnis: Eintragung als Wohnungs-/Teileigentum-Grundbuch
Voraussetzungen
Bauliche Anforderungen
Damit eine Bescheinigung ausgestellt wird, muss die Einheit folgende Kriterien erfüllen:
1. Eigener Zugang
Die Wohnung muss einen eigenen, abschließbaren Zugang haben — entweder direkt vom Treppenhaus/Flur oder über einen eigenen Eingang. Eine Wohnung, die nur durch eine andere Wohnung erreichbar ist, ist nicht abgeschlossen.
2. Bauliche Trennung
Die Wohnung muss durch feste Wände, Decken und Türen von allen anderen Einheiten getrennt sein. „Fest“ bedeutet: massive Wände (Stein, Beton) oder Trockenbauwände mit Schalldämmung — keine Stoffvorhänge, Schiebeelemente oder unfertige Trennwände.
3. Eigene Versorgungseinrichtungen (bei Wohnungen)
- Eigene Küche oder Kochnische
- Eigenes Bad/WC
- Eigene Heizung (oder Anschluss an Zentralheizung)
- Eigener Stromzähler möglich
4. Baurechtliche Genehmigung
Die aktuelle Nutzung der Räume muss baurechtlich genehmigt sein. Eine als Büro genehmigte Einheit kann nur dann als Wohnung in die Teilungserklärung aufgenommen werden, wenn eine Nutzungsänderungs-Genehmigung vorliegt.
Mindeststandards nach Landesbauordnung
- Mindestraumhöhe: 2,20-2,40 m (je nach Bundesland)
- Mindestgröße Wohnraum: meist 8 m²
- Belichtung: Fenster mit Mindestglasfläche im Verhältnis zur Wohnfläche
- Belüftung: natürlich oder mechanisch
Sonderfälle
- Teileigentum (Garage, Laden, Praxis): braucht keine Küche/Bad — aber eigene Wände und Zugang
- Maisonette-Wohnung über mehrere Geschosse: in sich abgeschlossen, wenn intern verbunden
- Loft-Umbau: braucht oft eine neue Abgeschlossenheitsbescheinigung wegen geänderter Aufteilung
Antrag & Behörde
Zuständige Behörde
Die untere Bauaufsichtsbehörde der Gemeinde — je nach Größe der Kommune das:
- Bauamt der Gemeinde (kleine Kommunen)
- Stadtbauamt oder Bauaufsichtsamt (kreisangehörige Städte)
- Bauaufsichtsbehörde der Stadtverwaltung (kreisfreie Städte)
Antragstellung
Der Antrag wird vom Eigentümer oder einem bevollmächtigten Dritten gestellt (typisch: Architekt, Vermesser, Notar).
Erforderliche Unterlagen
- Antragsformular der zuständigen Behörde
- Aufteilungsplan in 3-5 Ausfertigungen mit:
- Grundrissen aller Etagen mit Wohnungsnummern
- Querschnitten
- Lageplan / Liegenschaftskarte
- Ansichten (außenwand)
- Maßstab meist 1:100, manchmal 1:200
- Wohnflächenberechnung nach WoFlV
- Baugenehmigung bzw. Bestandsschutz-Nachweis
- Bei Umbauten: Nutzungsänderungs-Genehmigung
Bearbeitungszeit
Üblicherweise 4-12 Wochen ab vollständigem Antrag. In komplexen Fällen (Denkmal, Mischnutzung) auch länger. In kleinen Kommunen oft schneller als in Großstädten.
Kosten 2026
Behördengebühr
Bundesländer und Kommunen haben unterschiedliche Gebührenordnungen. Übliche Sätze:
- Kleine EFH-Teilung (2-4 Einheiten): 200-500 €
- Standard-MFH (5-15 Einheiten): 500-1.500 €
- Großanlage (über 30 Einheiten): 1.500-3.000 €
Aufteilungsplan-Kosten
Der Aufteilungsplan muss von einem Bauingenieur, Architekten oder Vermesser erstellt werden:
- Einfacher Plan (Standard-Geschoss-Layout): 500-1.000 €
- Mittlere Komplexität (Loft, Anbauten): 1.000-2.500 €
- Komplex (Mischnutzung, Bestandsbauten ohne Pläne): 2.500-5.000 €
Gesamtkosten Praxisbeispiele
- EFH zur ZFH-Aufteilung: 1.000-2.000 €
- MFH mit 6 Einheiten: 1.500-3.500 €
- Loft-Konversion Industriegebäude in WEG: 3.000-7.000 €
Steuerliche Behandlung
- Bei Selbstnutzung: nicht abziehbar, aber bei späterem Verkauf bei Spekulationsfrist-Berechnung absetzbar
- Bei Vermietung: Werbungskosten abziehbar — als Anschaffungs- oder Herstellungsnebenkosten (Abschreibung über 50 Jahre) oder direkt als Erhaltungsaufwand (je nach Anlass)
- Beim Bauträger: Teil der Herstellungskosten
Bedeutung beim Verkauf
Erstverkauf einer neu gebildeten Eigentumswohnung
Bei einem Bauträger-Verkauf einer neu errichteten Wohnung ist die Abgeschlossenheitsbescheinigung zentraler Bestandteil der Vertragsunterlagen. Der Käufer hat einen Anspruch auf Einsichtnahme und Aushändigung einer Kopie.
Verkauf einer Bestandswohnung (Wiederverkauf)
Bei einem Verkauf zwischen Privatpersonen wird die Bescheinigung meist nicht extra angefordert — sie ist Teil der ursprünglichen Teilungserklärung und liegt dort vor. Der Notar fordert die Teilungserklärung bei der WEG-Verwaltung an, dort ist sie enthalten.
Wann wird sie wieder relevant?
- Bauliche Veränderung: Wanddurchbruch zur Nachbarwohnung, Loft-Umbau, Aufteilung einer Wohnung in zwei
- Nutzungsänderung: Wohnung zu Praxis/Büro
- Erweiterung der WEG: Dachgeschossausbau zu zusätzlicher Wohnung
- Verlust der Originalunterlagen bei der WEG-Verwaltung: Neuausstellung kann nötig werden
Praxis-Hinweise für Verkäufer
- Original-Teilungserklärung mit Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung beim Verkauf bereithalten
- Bei baulichen Veränderungen am Sondereigentum (Wanddurchbruch innerhalb der Wohnung): meist nicht meldepflichtig
- Bei Wand-Durchbruch zur Nachbarwohnung: NUR mit Zustimmung aller Eigentümer und neuer Abgeschlossenheitsbescheinigung möglich
- Bei Verkauf: alte Unterlagen prüfen, ob sie noch der aktuellen Bausubstanz entsprechen
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