Übersicht: Alle Kosten beim Hausverkauf ohne Makler
Der Gedanke, ein Haus selbst zu verkaufen, ist verlockend: Keine Maklerprovision zahlen, sondern das ganze Geld selbst behalten. Aber die Rechnung geht nicht auf, wenn Sie nur die Provision sparen. Denn ein privater Hausverkauf hat eine ganze Reihe von Kosten, die der Makler normalerweise übernimmt oder mitkoordiniert — Sie müssen diese nun selbst tragen.
Nicht nur die offensichtlichen Kosten wie Energieausweis und Notargebühren, sondern auch versteckte Kosten wie Makler-Fotos, rechtliche Beratung oder Spekulationssteuer können schnell zusammenkommen. Dieser Ratgeber zeigt Ihnen, mit welchen Gesamtkosten Sie rechnen müssen.
| Kostenposition | Ungefähre Höhe | Notwendig? |
|---|---|---|
| Bedarfsgerechter Energieausweis | 300–500 € | Ja (Pflicht) |
| Professionelle Fotos / Makler-Fotografie | 400–800 € | Empfohlen |
| Immobilien-Portale (ImmoScout24, Immowelt, Kleinanzeigen) | 50–300 € / Monat | Sehr empfohlen |
| Notargebühren (nach Kaufpreis) | 1.200–2.000 € bei 500k € | Ja (Pflicht) |
| Maklervertrag / Rechtliche Beratung | 500–1.500 € | Optional, aber sinnvoll |
| Spekulationssteuer (ggf. auch Einkommenssteuer) | Abhängig vom Gewinn & Steuersatz | Ja (bei Gewinn) |
| Makler-Recherchegebühren / Grundbuchauszug | 50–150 € | Ja (Pflicht) |
| Exposé, Layout, Versand, Besichtigungskosten | 100–300 € | Empfohlen |
Wichtig: Diese Tabelle zeigt typische Kosten. Abhängig von Region, Kaufpreis und Situation können die Kosten erheblich variieren. Versteckte Kosten sind häufig unterschätzt.
Portal- und Anzeigekosten
Wer sein Haus privat verkaufen möchte, muss die Anzeige selbst schalten. Die großen deutschen Portale verlangen dafür Gebühren:
- ImmoScout24: ca. 29–399 € (je nach Paket und Dauer)
- Immowelt: ca. 0–149 € (kostenlos oder gegen Gebühr)
- Kleinanzeigen: ca. 0–29 € (meist kostenlos)
- Weitere Portale: eBay-Kleinanzeigen, Immonet, etc. — zusätzlich 50–200 €
Viele Verkäufer nutzen mehrere Portale, um die Sichtbarkeit zu erhöhen. Die monatlichen Kosten können sich so auf 100–300 Euro summieren, besonders wenn Sie mehrere Monate brauchen, um einen Käufer zu finden.
Energieausweis und Makler-Fotos
Der Energieausweis ist seit 2020 beim Immobilienverkauf gesetzlich Pflicht. Es gibt zwei Varianten:
Bedarfsgerechter Energieausweis (Wärmebedarf-Bilanz)
Diese Variante ist umfassender und wird von Banken oft verlangt. Ein Energieberater muss das Haus vor Ort besichtigen und vermessen. Kosten: 300–500 €
Verbrauchsorientierter Energieausweis
Schneller und günstiger, basiert auf Verbräuchen der letzten Jahre. Kosten: 50–150 €
Professionelle Fotos
Gute Fotos sind entscheidend für die Vermarktung. Ein professioneller Fotograf oder eine Makler-Fotografie kostet 400–800 €. Viele erfolgreiche Verkäufer sparen hier nicht, denn ansprechende Bilder generieren mehr Besichtigungsanfragen.
Notarkosten beim Hausverkauf
Der Notar ist der zentrale Koordinator beim Immobilienverkauf. Er erstellt den Kaufvertrag, führt die Beurkundung durch und kümmert sich um die Registrierung im Grundbuch. Seine Gebühren sind nach der Gebührenordnung für Notare (GNotKG) festgelegt und richten sich nach dem Kaufpreis.
Beispiele für Notarkosten bei verschiedenen Kaufpreisen:
- Bei 300.000 €: ca. 700–900 €
- Bei 500.000 €: ca. 1.200–1.500 €
- Bei 750.000 €: ca. 1.800–2.200 €
Aufteilung: Die Notargebühren werden üblicherweise zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt oder vollständig vom Käufer getragen — das wird im Kaufvertrag vereinbart.
Spekulationssteuer und Einkommenssteuer
Dies ist ein kritischer Punkt, den viele Verkäufer unterschätzen. Die Höhe hängt davon ab, wann und wie lange Sie die Immobilie gehalten haben:
Spekulationssteuer (Einkünfte aus privaten Veräußerungsgeschäften)
Wenn Sie die Immobilie innerhalb von 2 Jahren nach dem Kauf verkaufen, wird der gesamte Gewinn als Einkünfte besteuert. Die Spekulationsfrist beträgt 2 Jahre ab Kaufdatum.
Beispiel: Sie kaufen eine Immobilie für 450.000 € und verkaufen sie 1,5 Jahre später für 500.000 €. Der Gewinn von 50.000 € wird vollständig besteuert — mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz (bis zu 45 % + Solidaritätszuschlag).
Keine Spekulationssteuer, aber Einkommenssteuer
Wenn Sie die Immobilie länger als 2 Jahre halten oder diese als Hauptwohnung genutzt haben, zahlen Sie keine Spekulationssteuer. Der Gewinn ist steuerfrei — aber nur, wenn Sie die Immobilie nicht vermietete Räume genutzt haben und es Ihre Privatwohnung war.
Miet-Anteil: Teilweise steuerpflichtig
Wenn Sie einen Teil der Immobilie vermietet haben, ist dieser Anteil teilweise oder vollständig steuerpflichtig — unabhängig von der Spekulationsfrist.
Versteckte Kosten und oft vergessene Posten
Jenseits der offensichtlichen Kosten gibt es weitere Ausgaben, die viele Verkäufer übersehen:
Grundbuchauszug und Recherchen
Sie benötigen einen aktuellen Grundbuchauszug und Katasterauszug zur Überprüfung. Kosten: 50–100 €
Makler-Beratung (auch ohne Makler)
Viele Privatverkäufer holen sich rechtliche oder marktliche Beratung. Ein Immobilien-Rechtsanwalt verlangt typischerweise 200–500 € für die Beratung vor Verkauf.
Reparaturen und Renovierungen vor Verkauf
Um einen besseren Preis zu erzielen, investieren viele Verkäufer in kleinere Reparaturen oder Kosmetik-Renovierungen (Farbe, Bodenbelag). Diese können mehrere tausend Euro kosten und beeinflussen den Verkaufserfolg enorm.
Makler-Besichtigungen und offene Häuser
Strom, Heizung und eventuell Catering für Besichtigungen kommen zusammen: 100–300 €
Versicherungskosten während der Vermarktung
Solange das Haus noch nicht verkauft ist, laufen Versicherungen weiter. Diese Kosten können Sie im Prinzip einsparen, wenn Sie schnell verkaufen.
Kostenvergleich: Mit vs. ohne Makler
Die häufigste Frage: Spart man wirklich, wenn man keinen Makler nimmt? Die Antwort: Nicht unbedingt.
| Mit Makler (3 %) | Ohne Makler / Privat | |
|---|---|---|
| Kaufpreis (Beispiel) | 500.000 € | 500.000 € |
| Maklerprovision | 15.000 € | — |
| Notargebühren | 1.500 € | 1.500 € |
| Energieausweis | — | 400 € |
| Fotos + Exposé | — | 600 € |
| Portal-Gebühren (3 Monate) | — | 200 € |
| Rechtliche Beratung | — | 300 € |
| Grundbuchauszüge, Recherche | — | 100 € |
| Gesamtkosten | 16.500 € | 3.100 € |
Aber Achtung: Der wahre Unterschied liegt oft nicht in den Kosten, sondern im Marktwert. Ein professioneller Makler verkauft die Immobilie oft schneller und für einen höheren Preis. Wenn ein Makler den Preis um nur 20.000 € erhöht, hat er sich schon selbst verdient — und Sie sparen in Summe Strom, Heizung und Zeit.
DOERTER Festpreis als Alternative
Zwischen komplett privat und traditionellem Makler gibt es eine dritte Option: das DOERTER Festpreis-Modell.
Wie funktioniert es? Sie zahlen einen einmaligen Festpreis (ab 3.990 €) und erhalten dafür:
- ✓ Professionelle Fotos und Exposé-Erstellung
- ✓ Platzierung auf allen relevanten Portalen (ImmoScout24, Immowelt, Kleinanzeigen, etc.)
- ✓ Persönliche Beratung zur optimalen Preisfindung
- ✓ Besichtigungskoordination und -begleitung
- ✓ Rechtliche Unterstützung vor Verkauf
- ✓ Keine versteckten Provisionen — nur der Festpreis
Vergleich:
- Traditionaler Makler (3–6 %): 15.000–30.000 € bei 500.000 € Kaufpreis
- Privat vermarkten: 3.100–5.000 € (mit allen Einzelkosten)
- DOERTER Festpreis: 3.990 € (alles inklusive, keine zusätzlichen Kosten)
Mit DOERTER profitieren Sie von der Kombination: Professionelle Vermarktung zum festen, günstigen Preis — ohne die hohen Provisionen eines traditionellen Maklers.
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